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地质灾害预警信息: 地灾预警〔2017〕16号

网络舆情
当前房地产用地市场运行状况再观察

   “防范地价异常波动,避免误读误导”,这是9月25日国土资源部传递出的强烈信息。

    地价是房地产市场的重要信号,对市场预期有重要影响。异常交易地块,特别是非正常高价地频现,加上社会片面炒作、解读,误导市场,干扰正常预期,对市场稳定性危害很大。

    本报记者对今年第二季度以来异常交易高价地进行了梳理,并对部分热点城市住宅供地情况进行了汇总。分析发现,异常高价地大多不是住宅用地,不能完全体现该区域房价走势,而热点城市的住宅用地供应量正在放大,供求矛盾有望进一步缓解。

    “地王”孰真孰假

    今年,自第二季度起,一线城市及部分二线城市异常交易地块增多,共计30多宗,被媒体冠以“地王”炒作。但分析数据显示,多数地块在本区域内并没有刷新总价或单价最高历史纪录,只因价格较高被戏称为“地王”。

    即便是10宗左右刷新本市总价、楼面单价历史纪录的,也并非全是普通住宅用地:

    从二线城市看,6月21日,苏州市吴中经济开发区成交总价为5550万元的地块,楼面地价为5.1万元/平方米,该用地实际为商服用地;7月2日,珠海市横琴中央商务区成交38.48亿元地块,楼面地价1.59万元/平方米,该用地实际为商住混合用地;8月15日,佛山市禅城区成交6.1亿元地块,楼面地价8753元/平方米,该用地也是商住混合用地;9月5日,杭州市华家池成交分别为56.2亿元、36.7亿元、43.83亿元的3个地块,均为商住混合用地,且其中2宗为不同主体竞得,但也被媒体整合为一个地块,称为总价“地王”。

    从一线城市看,7月26日,深圳市前海深港04街坊成交71.8亿元地块,同在深圳前海,8月16日桂湾片区成交109亿元地块,先后刷新深圳地块总价记录,但两个地块都属于商务金融用地,与住宅无关; 9月4日,北京市朝阳区农展馆成交总价21亿元的住宅地块,楼面地价3.55万元/平方米,但该地块同时竞建异地医院面积27.8万平方米,一下子将楼面地价拉升至7.3万元/平方米,引起广泛关注;9月5日,上海市徐家汇成交总价217.7亿元的地块,创全市单宗地总价新高,但该地块属于商服用地,也不是普通住宅用地。

    撇开住宅因素看,以上异常交易高价地其实并不“异常”。首先,这些地块大都地理位置优越,位于土地稀缺的城市核心区域;其次,有的政策因素明显,如珠海横琴地区、深圳前海地区等,国家都曾出台相应支持政策,竞买者“竞”的是预期高收益;再者,少数项目因竞配建大大拉升了整体成本,进而推高地价等。

    更需要向市场明确的是,这些地块基本都与商业用途绑定,可以称为“商业地王”,但不能完全作为房价涨跌的参照,就地价总体水平也并不具有普遍性和代表性。

   “实际上,需要干预、调控的是那些非正常高价交易,对于正常的高价地,政府不能干涉。”国土资源部有关负责人表示。

    供地是多是少

    异常高价地向社会大众释放的一个强烈信号是:土地供应紧张,住宅供应仍将不足。

    事实上,今年1~8月,全国房地产用地供应同比增加34.4%,增长较快。其中,住宅用地供应8.02万公顷,同比增加33.9%,已接近过去5年年均供地量9.64万公顷的水平。

    具体到大中城市特别是一线城市,住宅用地供应量也在显著增加。1~8月,70个大中城市住宅用地供应同比增加34.3%,增幅高于全国平均水平。其中,北京同比增加25%,上海同比增加17%,广州同比增加211%,深圳同比增加125%。

    以北京为例,今年商品住宅计划安排850公顷,将高于过去5年年均实际供应的688公顷;广州今年1~8月供应商品住宅用地295.02公顷,已完成年度供应计划450公顷的65.56%,今年的住宅用地计划供应量将比2012年实际供应量增加63%,也高于前5年住宅用地年均供应量。

    在加大商品住宅用地供应的同时,各大城市也加大了对保障房的用地供应力度,做到“应保尽保”。截至9月底,北京保障性安居工程用地供应742 公顷,完成全年计划的93%;广州供应速度更快,前8月供应保障性住房用地137.35公顷,同比增加260%,已完成年度供应计划145公顷的94%。从全国来看,截至9月中旬,全国保障房用地供应已接近完成。

    就全国来讲,土地供需矛盾也是“冷热不均”。比如一线城市“热”,个别三线城市“冷”;土地供应量增加,同时部分土地闲置;个别二线城市、三线城市,住宅土地供应已经过剩,反而需要紧缩。据某三线城市国土资源局负责人介绍,针对本市房屋过剩问题,3年内将不批住宅用地,不批新的住宅建设项目,没有动工开发建设的住宅项目将不再开发建设,着力消化存量住宅。

    为何实际供地量增加,却给市场以土地供给紧张的感受呢?业内人士认为,一方面,热点城市、城市核心区域的优质住宅用地日益紧缺,难以满足市场需求;另一方面,个别热点城市尽管制定了供地计划,量也不小,但执行不够,实际供地规模偏小。而且,个别城市供地总量看上去较大,实际有些供地属于往年的“历史欠账”。

    同时也要承认,在个别城市,土地供应确实偏少。国土资源部当前的“号令”之一是:一线城市加大住宅用地供应,既要严格执行年度供地计划,也要紧盯房价均衡供地。“严格执行供地计划没错,这是对市场的承诺,但‘计划’不是指令性的,而是指导性的,关键要根据市场需求量确定供地量。”国土资源部有关负责人表示,进一步澄清了对年度供地计划的模糊认识。

   调控该紧该松

    一说调控,有些人就将片面解读为行政“打压”房地产市场。

    实际上,异常高价地的出现,有市场规律使然,也有个别地方管理、调控不到位所致。有些地方对市场节奏的把握仍然欠缺,对大企业抢高地价借机消化库存的防范不够,有些地方政府放任市场、视而不见,甚至违规出让土地。对于这些城市来说,调控不仅不能松,反而应该加码。

    针对上述问题,国土资源部早在去年底就划定了“市场异动三类城市”。媒体已经注意到,此次国土资源部着重强调了城市政府在平抑地价方面的责任。概括起来包括:均衡供地,及时发布信息,督促大企业、大地块开发,打击囤地等。“既要治标,又要治本,不能违反市场经济规律,但也要看有没有真正发挥政府应有的作用。”国土资源部有关负责人表示。

    根据有关政策,地价异动城市相继探索了一些保持地价信号平稳的办法,比如加强预研判、分割出让、搭配出让、融合报价、出让暂停等。比如,北京市对预判可能出现激烈竞争的地块,采用了“不设定交易起始价”的挂牌方式,引导企业根据地块情况和对市场的判断自主报价;广州市建立出让研判机制,制定应急预案,对预判极可能出现非理性高价的宗地,采用中止出让程序的措施等。

    大企业、大地块成为重点监管对象。根据国土资源部前期要求,部分热点城市已经有所动作。比如广州将63宗大企业用地纳入监管,及时核查开、竣工状态,每月汇总至土地市场监管系统;武汉市清查出95宗、1711公顷大企业、大地块项目,定期巡查、实地勘验大企业、大地块履约开发情况,定期上报监测报告;杭州加大闲置土地清理,今年处置收回多宗大企业违约地块等。

    第四季度,楼市将迎来新的交易高峰。“谁有病谁吃药”,记者注意到,在调控问题上,国土资源部更加强调市场调控的预见性、差别化和针对性。各地应主动作为,做到均衡供地、稳定供地,消除异常信号,增加市场透明度,向市场释放稳定的预期信号。( 来源:中国国土资源报网)