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地质灾害预警信息: 地灾预警〔2017〕16号

网络舆情
当前房地产用地市场运行状况观察

       土地市场运行平稳,为何高价地块频现?

  土地供应同比增加,为何个别城市异常波动?是真实供需矛盾,还是虚假信号误导市场?

  高价地频出,是全国普遍现象,还是个别城市、个别地段乃至个别地块的特例?

  既要“治标”,又要“治本”,如何平抑地价?如何加大住宅用地供应?

  9月25日,国土资源部在京召开房地产用地管理和调控座谈会。令人关注的是,参加座谈会的,并不是全国所有省份,而是“部分地区”、“部分城市”,体现了座谈会的针对性。记者注意到,不仅北京、上海、广州、深圳等一线城市参加了,而且温州、佛山、鄂尔多斯等二三线城市的国土资源部门也派人参加了;不仅要介绍上半年供地情况,还要对近期本地的异常交易地块作出特别说明。

  “稳定土地市场,增加住宅用地供应”成为座谈会的一大亮点。而“消除异常信号,防止干扰市场预期”更是与会人员的共同呼吁。

  个别异常信号不具普遍代表性

  数据显示,今年以来,全国土地市场运行总体平稳,各地多措并举,住宅用地供应明显增加,多级联动调控体系基本形成。

  然而,自第二季度起,房地产市场特别是土地市场出现异常波动。特别是部分热点城市的高价地块、异常交易增多,加上一些过度炒作和片面解读,无疑干扰了大众预期,误导了市场,引起社会广泛关注。

  但事实上,对媒体炒作过的数十宗高价异常交易地块分析发现,大多数属于本地偶发性高价地。即便是有些属于所谓“地王”,有的是特殊大地块,面积大,总价高;有些属于地块优质稀缺,区位条件好;有些属于商服地块,并非住宅用地;有些属于竞买者身份特殊等。

  一些片面解读放大了这些地块的负面影响,更是推高了房价上涨的预期。

  一是“面粉贵过面包”说。执此说者,把房子喻为面包,把土地喻为面粉,认为地价涨了,房价焉有不涨之理?

  二是“高地价导致高房价”说。这一理论,至今仍有人拿来作为搪塞推诿房价高涨责任的挡箭牌。

  三是“地王一出,房价必涨”说。所谓“地王”有许多带有炒作意图,一些周边楼盘趁势涨价,严重扰乱了房地产市场。

  此外,还有“地荒导致房价上涨”说、“招拍挂导致房价上涨”说等各种论调。细究起来,这些形形色色的说法都并不新鲜,甚至许多都还是陈词滥调,但每到房价过快上涨之时,这些观点又经常借尸还魂、死灰复燃,混淆社会舆论,扰乱市场预期。

  事实上,上半年之所以出现个别地价异常,有些原因不容忽视:一是房价连续上涨,量价齐升,房企回笼资金较快,拉动了房企对土地的需求;二是一些大型房企提前抢夺定价权,自身实力比较雄厚,加剧了对优质地块的争夺;三是一些地方政府默许甚至助推出现高价地;四是一些地方债务高压,以优质地块换取现金流,忽视了国土资源部关于均衡供地的要求。

  而且,“地王”必然催生楼王吗?未必。人们依然记得,2011年严厉调控之下,多个曾经的高调“地王”被迫低价卖房,而今年,也有曾经的中冶南京下关“地王”和雅戈尔杭州“地王”黯然退市。“地王”固然会影响预期,然而,仅凭少数几个所谓“地王”就想在楼市兴风作浪,未免荒唐。

  当前地价整体上仍处于温和上涨的通道内。全国城市地价动态监测数据显示,第三季度住宅地价环比小幅上升,加速上涨态势已有所缓和,同比涨幅也仅处于历年同期中等水平。       

  从当前房地产形势看,一要“治标”,及时消除干扰市场预期的异常信号。二要“治本”,均衡供地,确保供需平衡,实现市场平稳运行。

  从去年开始,国土资源部建立了地产市场分析与调控周例会制度,研究分析房屋和土地市场运行情况,并积极调控土地市场。今年以来,国土资源部继续坚持调控不放松,针对新形势、新情况和新问题采取了一系列有力措施。

  多级联动的调控工作体系基本形成。今年2月,国土资源部召开全国房地产用地管理和调控工作会议,就稳定房地产用地供应、抑制地价波动和加强市场监管等工作作出具体部署。此次会议后,国土资源部土地利用管理司牵头建立了覆盖31个省份和70个城市的房地产调控工作联络员制度,有效促进了部、省、市三级工作联动。

  增加住宅用地供应,合理引导市场预期。今年以来,全国各地按照国土资源部有关要求,着力“稳供应”,普遍重视供地计划对市场预期的引导作用,多措并举加大房地产用地尤其是住宅用地推出力度。数据显示,1~8月,全国房地产用地供应同比增加34.4%,增长较快。其中,住宅用地供应8.02万公顷,同比增加33.9%,已接近过去5年年均供地量水平。特别是一线城市增幅明显,其中,北京同比增加25%,上海同比增加17%,广州同比增加211%,深圳同比增加125%。另外,截至9月中旬,全国31个省份的保障性安居工程用地供应接近100%,落实进度较往年同期大幅提升。这些数字,有力地回应了“地荒推高房价”说。

  积极创新土地招拍挂出让方式,防范地价异常波动。今年以来,国土资源部指导各地对潜在的高价地块分别采取了出让前研判、出让中提醒、分割地块降低总价、限地价竞配建、出让后及时宣传防止炒作等多种手段,取得了一定的成效。各地在招拍挂出让竞价方式上开展了一些创新实践,抑制地价非理性上涨。如:北京市在出让时“限房价、竞地价”、“限地价、竞配建医院面积”及限定建成后单套住房总价,在出让市区商服用地时搭配远郊区县保障房用地等。座谈会上,一些地方国土资源部门负责人纷纷表示,各地积极探索创新,过去单一的“价高者得”土地出让模式已得到基本改变。

  强化重点监管,合力应对新形势。今年5月底,针对前几个月媒体报道的高价地,国土资源部在广州召开了京、沪、穗、深4座一线城市座谈会,重点督促落实防范地价异动的相关工作。此后,又对广东省的几宗高价地进行了有针对性的研究分析。

  在房地产市场偏冷的2011年和2012年上半年,全国没有紧缩供地,而是要求“逆周期”运作,采取“顺价供应,均衡供地,保持地价正常形成机制”。因此,大量地块底价成交甚至流标流拍。在房价重拾抬头之势后,国土资源部门更是加大了监管和供应力度。总体来看,国土资源部门对房地产市场的走势判断是准确的,提出的措施既有预见性,也具备操作性,在维护土地市场平稳运行方面取得了一定成效。

  市场与行政手段“双管齐下”

  当前,房地产市场形势复杂多变。有的城市随着房价上涨而出现了高价地,并被媒体冠以“地王”轮番炒作;有的城市则出现了供求关系逆转,房价下跌,被媒体惊呼为“鬼城”、“空城”甚至认为楼市要“崩盘”。

  在9月25日的座谈会上,国土资源部有关负责人明确要求,各地要根据实际情况稳定土地供应水平,供求紧张的城市务必做到年内不再出“地王”,以免干扰预期;供过于求的城市则要相应减少住宅用地供应,确保第四季度土地市场平稳运行。特别是北京、上海、广州、深圳等一线热点城市,要比照前3~5年住宅用地平均供地量,持续加大住宅用地供应力度。

  “强调政府部门责任”,是座谈会的主要精神之一。无论是治标还是治本,都不能违反市场经济规律,但是,也要看到,有的地方政府部门并没有发挥应有的作用,相反,“默许甚至乐享其成”。

  正如国土资源部有关负责人指出的,调控的落脚点是“平衡土地供应”,进而平衡热点城市的房屋供求。在此过程中,必须紧盯房价变动,促进供需平衡,要把消除异常干扰“作为政府调控市场的目标之一”。既要防止大企业“明修栈道,暗渡陈仓”,以抬高地价的形式消化房屋库存,也要防止地方政府过度追求高收益,引起市场误读误判。

  一些地方国土资源部门负责人呼吁,应该建立近期、中期和长期相结合的调控机制,以经济手段、市场调节为主导,结合行政监管,防止“一刀切”,或者部分城市有病、全国集体吃药的现象。

  对此,国土资源部也已开始着手研究。据了解,下一步,除平衡供地、平抑地价外,还将继续强化地方各级政府的责任,要求主动作为,增加透明度,引导预期,并加大对闲置土地的处置力度,分门别类促进开发利用,同时要求各地对囤地行为加大打击力度。

  今年下半年,我国经济社会处于改革发展的关键时期。如何确保房地产市场平稳健康运行发展,将是摆在地方各级政府、各职能部门面前的重大课题,我们拭目以待。(来源: 中国国土资源报)