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地质灾害预警信息: 地灾预警〔2017〕16号

法律法规政策
关于《关于规范国有工业建设用地使用权转让的意见》解读

  一、起草背景

  为加强对市区国有工业建设用地使用权转让管理,规范转让行为,推动工业经济调结构转方式促升级,根据市土地管理委员会日常事务审定小组2015年第二次会议要求,由土地利用科牵头起草了《关于规范国有工业建设用地使用权转让的意见(送审稿)》,目的是进一步明确国有工业用地转让条件,细化土地转让要求,规范土地转让程序,简化办理流程,强化事后监管,解决过去国有工业用地转让条件不明确、流程复杂、事后监管不到位问题。
《意见》征求意见稿于2015年12月14日分别书面征求了直属各分局意见,2015年12月25日征求了迎江、大观、宜秀区和市经开区、高新区管委会意见,并根据反馈意见进行了修改形成送审稿,2016年2月4日经局长办公会审议并修改。
  二、主要内容
  全文共分五个部分,分别是适用范围、转让条件、转让程序、事后监管、有关要求,具体内容是:
  (一)适用范围
  《意见》适用于迎江区、大观区、宜秀区、安庆经开区、高新区范围内出让国有工业建设用地使用权转让的管理。
  (二)转让条件
  一是明确转让条件。《意见》规定,同时符合6个条件的国有工业建设用地使用权方可转让:1.转让人已取得国有建设用地使用权土地使用证;.出让国有建设用地使用权已按照出让合同约定投资开发建设并完成开发投资总额的25%以上或者已动工开发建设用地面积占应动工开发建设用地面积1/3以上。租赁国有建设用地使用权已完成租赁合同约定的投资开发利用条件。3.地上建(构)筑物(含在建工程)具有合法的来源证明,其中已建成房屋应取得房屋所有权证;在建工程应持有合法的建设工程规划许可证和施工许可证;4.受让方项目应符合国家产业政策、环保、能耗、安全等准入条件;同时对建设周期、产业效益作出承诺;5.不改变出让合同规定的土地用途和规划要求。6.转让地价须符合地价管理有关规定,在土地转让价格明显低于市场价格时,政府享有优先购买权。
  二是规定不得转让情形。《意见》规定:1.已设定抵押登记未取得抵押权人书面同意的;2.已列入收回土地使用权范围的或政府已同意重新规划调整用途的;3.司法机关和行政机关依法裁定,已经查封或者以其他形式限制土地使用权及地上建筑物、其他附着物所有权的;4.不符合土地出让合同、租赁合同或划拨决定书等规定的转让条件的;5.违法用地、闲置土地尚未处理或正在处理的;6.未经其他共有权人书面同意转让的;7. 法律、法规规定禁止转让的其他情形。
  三是从严限制土地转让行为。《意见》规定:1.通过挂牌方式或协议出让、租赁方式取得的国有工业建设用地使用权转让的。2.严禁将工业用地转让给自然人。3.省级以上开发区的工业用地,转让时受让的企业要符合该宗地所在区域的产业要求和省市规定的用地标准。4.以项目为单位整体报批开发的工业项目,其项目用地、地上建筑物均不得分割转让,土地出让合同另有约定的除外。5.工业用地范围内为工业生产配套建设的非生产性附属设施及其相应范围内的土地使用权不得单独转让。6.完成开发投资总额的25%以上的认定,由辖区政府或管委会出具书面证明认定。投资金额不含国有建设用地使用权出让价款和向国家缴纳的相关税费。7.工业用地转让须经所在地区人民政府(开发区、高新区管委会)、园区管委会同意,并出具事后监管的承诺书,加强对转让后工业用地项目的监管,从产业政策、入驻条件、税收贡献等方面加强对进驻企业的审核把关,确保工业用地按规划用途生产经营。
  (三)转让程序
  一是提出申请。《意见》规定:由转让人、受让人向所在区(开发区)国土分局提出转让申请,并提交10项申请材料
  二是受理审查。《意见》规定:国土分局负责审查是否符合转让条件,申报材料是否齐全,征询同级规划部门意见后,符合转让条件的,报区人民政府(开发区管委会)审核同意后,填写《国有工业建设用地使用权转让审查表》(附件一),送市国土局土地利用科审核。
  三是转让办理。《意见》规定: 1.由市国土局土地利用科审核同意后,提交局长办公会审定。2.经审定同意转让的,报市政府分管领导批准后,转让人和受让人凭《国有工业建设用地使用权转让审查表》办理工业用地不动产变更登记手续,并缴纳税费。涉及划拨国有建设用地使用权转让的,需报经有批准权的人民政府批准。
  (四)事后监管
  《意见》规定:工业用地转让后,受让人不得改变土地用途和地上建筑物现状。确需改变地上建筑物现状的,应当经规划部门批准,并重新签订土地使用权出让合同或补充合同。
  (五)有关要求
  一是国有划拨工业用地转让办理。《意见》明确以划拨方式取得的国有工业建设用地使用权转让仍然按照《关于加强市区国有建设用地及房地产转让管理有关问题的意见》(宜政秘〔2010〕210号)执行。
  二是执行时间及有效期。《意见》规定自文件印发之日起执行,有效期一年。